Crédit immobilier : casser les codes ...

Les taux sont au plus bas....les prix de l'immobilier repartent à la hausse....On vous le dit, c'est le moment d'acheter !! 

L'avantage de ce genre d'articles, c'est qu'il suffit de changer la date et les taux pour le remettre au goût du jour. Leurs auteurs, eux, ne changent pas : agents immobiliers, banques, notaires...

Sceptiques? vous n'avez pas forcément tort. Pour un être aussi basique que moi, le moment d'acheter c'est :

1. Quand vous avez les moyens de le faire ET que vous avez trouver le bien qui vous convient.
2. Si vous avez tout compté : impôts (taxe foncière) + charges (souvent 20% d'un loyer) + risque travaux et que vous êtes prêts à batailler en assemblée générale (y compris si vous achetez une maison individuelle en lotissement).
3. Si vous n'avez pas de meilleures solutions pour placer votre argent (si on me laisse le choix, je préfère être locataire de mon souterrain et propriétaire d'une mine d'or ultra-rentable que l'inverse)
4. Toute autre raison qui vous procure du plaisir mais qui ne soit pas téléguidée par cette espèce de pensée unique !!!

Vous faites partie de la cible, alors on y va sans état d'âme et en cassant les idées reçues.

Simulation :

Base de la simulation (vérifiable avec n'importe quelle calculette trouvée sur le web) : 

100 000 euros empruntés à taux fixe et avec une assurance crédit sur le montant emprunté (la plus courante). Frais de dossiers non inclus (comptez entre 300 et 500 euros).

La méthode a été simplifiée pour la rendre lisible, les puristes referont leurs calculs.

Quels enseignements :

Déjà que, contrairement à ce que vous vendent les marchands de sommeil, le taux d'intérêt seul n'a aucune signification. Dans la grande distribution on appelle ça un prix d'appel. Il ne doit pas être la clé de votre choix.

Essayez ou croyez moi sur parole, il vous sera plus facile de négocier 30 à 50% de remise sur l'assurance que 20 points de base (0.2%) sur votre taux. Refaites le calcul, vous serez gagnant à négocier l'assurance (évidemment, l'un n'empêche pas l'autre...).

Ensuite, les articles vous incitant à vous précipitez pour acheter parce que les taux vont remonter sont bel et bien des foutaises (je soupçonne les gnomes mais je n'ai pas de preuve....), surtout si cela vous conduit à rallonger votre durée d'emprunt : dans ma simulation, le surcoût entre une durée de 15 ans et une durée de 20 ans et de 5 577 € (25410 - 18833), ce qui nous fait environ +23 € (5577/240) moyen par mois dans le meilleur des cas !!! Y en a vraiment qui ont des têtes de champions du monde...

Egalement, et c'est à contre courant des us et coutumes locales, il peut être intéressant de renégocier même si le taux facial proposé est plus élevé que celui du crédit en cours. Et oui, contrairement aux banquiers et autres courtiers qui vous expliqueront le contraire (la réponse convenue est du style "vu l'écart de taux et la durée, vous n'avez pas intérêt" - essayez vous verrez), Le Gob maintient et prouve : les crédits immobiliers sont, sauf rares exceptions, des crédits amortissables. Dans mon exemple (10 ans à 2%), j'ai calculé un coût mensuel moyen est de 86.8 €. En réalité vous aller payer aux alentours de 165 euros d'intérêts le premier mois et tendre progressivement vers zéro au fil du temps. L'assurance, elle reste fixe (pour vous convaincre ressortez l'échéancier que vous a imprimé votre banque et comparez les lignes 1 mois, 60 mois, 120 mois, etc.). Si vous renégocier votre crédit, l'assurance sera calculée sur un montant plus faible (dans mon exemple, s'il ne vous reste plus que 50 000 euros à emprunter, le prix de l'assurance sera diviser par 2 pendant que le coût des intérêts deviendra de plus en plus négligeable). Pour être rentable, l'économie doit au moins compenser les frais de dossier, les pénalités pour remboursement anticipé, le montant de l'éventuelle hypothèque ... Et pour optimiser le coût global de votre nouveau crédit, rien ne vous empêche de réinjecter les économies faites pour diminuer la durée du nouveau contrat. Chaque cas étant particulier, je vous laisse à vos tableurs.

Enfin, n'oubliez pas que l'octroi d'un crédit immobilier est souvent conditionné à domiciliation de vos revenus. Ne scindez donc pas le prix du crédit du coût bancaire global (agios, CB, frais sur instruments financiers...). Par exemple, rappelez vous que dans une banque en "dur", la CB est souvent facturée 4€/mois. Le plus simple : demandez à votre banque actuelle le détail des frais de l'année N-1 et recalculez les (ou faites le faire) avec les tarifs de la banque élue... A vous de négocier cette partie.

Mais aussi...

Vous l'aurez compris, ce dont tout le monde compare lorsqu'il discute de crédit immobilier (les taux), n'est finalement que la dernière roue du carrosse en terme de négociation. Pas la peine donc de prendre le risque de louper un bien parce que vous ne vous êtes pas encore mis d'accord avec votre banque sur le 0.1% de moins à glaner sur le taux.

Surtout que des astuces simples sont souvent oubliées :

Au moment de l'achat, penser à demander à votre agent immobilier le détail prix de vente - frais d'agence (les fameux FAI) puis expliquer lui que c'est vous (acquéreur) qui allez payer les frais. Si, au moment de la visite, il vous explique que le vendeur vous laisse tel ou tel bien meuble, demandez lui de l'estimer et de le sortir du prix de vente "immobilier". Les économies sur les frais de notaires vous paieront les premières mensualités !!!

Empruntez "plus" que "juste assez" : le crédit immobilier est le moins cher de tous. Autant empruntez plus et acheter vos meubles comptant que de faire l'inverse.

Limiter votre apport personnel au strict nécessaire. Sous certaines conditions de prudence et de savoir-faire, emprunter peut vous faire gagner plein d'argent (voir article associé).

A vous de jouer.